马律师：
    
      2007年1月5日，我丈夫与我们德兴的某开发商签订了一份《定购协议》（即认购书），约定我们向开发商购买商品房一套，并于同日向开发商支付定金两万元整。不久，我们夫妻俩到开发商的售楼部签订商品房买卖合同时，却发现合同中增加了许多附加条件作为补充协议，其中，补充的条款有许多是不平等的，对购房人的条件很严格，但是对开发商的要求确实模糊，而且存在许多“高级”、“高档”等抽象词汇，无从清楚确认，更谈不上合同保障。因此，我们要求修改合同条款，要求开发商将合同中双方的权利和义务作出明示，遭到拒绝。

　　双方经多次协商，始终无法达成协议，我们因此要求开发商退还定金二万元整，但仍然遭到拒绝。 

　　请问律师：我们交纳的购房定金能否要回，如何处理此纠纷？谢谢。 

　　                                                                                          花桥金矿 谢敏丽

谢女士：

　　购房定金是指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，规定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币。合同履行后，定金应当收回，或抵作价款。给付定金方如不履行合同就失去了定金所有权，无权索要定金。接受定金方如不履行合同，应当双倍返回定金。这样，当事人为避免受定金制裁，从经济利益上考虑，也能促使自己认真履行，体现了定金的担保作用。 

　　对于购房双方来说，定金的风险防范作用主要有以下几个方面：对于开发商来说，可以防止购房人恶意毁约，造成销售损失；对于购房人来说，可以防止开发商因房价上涨等原因毁约，或弥补一定的合同损失。 

　　综合本案案情，争议焦点在于定金罚则是否应当适用，即定金罚则适用条件的问题。针对商品房买卖过程中定金罚则适用，最高人民法院专门出台的司法解释《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 

　　可见，在处理前述案例中的购房定金争议时，对于“不可归责于当事人双方的事由”的理解至关重要。该“事由”主要包括： 

　　1、根据《合同法》第117条和《担保法司法解释》第122条的规定，在不可抗力的情况下，不适用定金罚则。 
　　2、如果双方对于认购书中未确认的其他购房合同条款达不成一致意见，这种情况下对于买卖任何一方而言都不视为违约，导致购房合同无法签订，那么开发商就应把定金全部返还购房者，不应以此为由“没收定金”。 

　　可见，本案中的开发商拒不退还定金的做法并非实施定金罚则，而是于法无据的行为。

　　在商品房买卖中，买卖双方时常通过《商品房认购书》等形式约定“定金”。而后在因为种种原因不能达成买卖协议时，是否应当退还定金，是否应当实施双倍返还的定金罚则，往往在买卖双方之间不能形成协议，大量的购房定金纠纷就此产生。建议在遭遇定金纠纷时，向法律专业人士咨询处理方法，或者委托律师调解和处理纠纷。（ 江西立凭律师事务所 马忠良律师）

编辑：胡素珍